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      前三季度70城房價總體平穩 “房住不炒”基礎上微調增多

      2019/10/24 18:13:19 | 作者:滕州房產網 | 來源:金融時報 |

             國家統計局數據顯示,9月份,房地產市場價格總體穩定,一線城市新建房價同比漲幅略有擴大,二三線城市漲幅均回落。具體來看,9月份,一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.6%,漲幅比上月擴大0.4個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲0.1%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲9.3%和4.7%,漲幅比上月分別回落0.6個和0.8個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲8.4%和5.0%,漲幅比上月分別回落0.6個和0.8個百分點。

        交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹告訴《金融時報》記者,第三季度銷售數據連續小幅反彈,與去年基數走低直接相關。當前融資收緊對行業供需雙方形成制約,房企以價換量現象增多,市場觀望情緒增強。四季度房企可能加大促銷沖刺業績,銷售額增速或有所回升,但是否形成實質性反彈還有待觀察。

        穩房價效果凸顯

        從環比看,9月份70城新建商品住宅銷售價格漲幅微升,二手住宅銷售價格漲幅基本持平,凸顯“穩定”。據國家統計局城市司首席統計師孔鵬介紹,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.3%,上月為持平。二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.7%,漲幅比上月回落0.1個百分點。

        易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《金融時報》記者,9月份,一線城市環比漲幅略有擴大,二三線城市則總體持平。值得注意的是,近期包括上海、南京、天津、燕郊和三亞等城區的人才購房政策略有放松,或會使后續購房需求繼續釋放,進而帶動上述地區房價反彈。

        “70城房價上漲的城市數量為53個,相比8月份的55個減少2個。”嚴躍進表示,受近期房屋交易市場降溫等影響,房價上漲動作相對減少,房價下降城市數量開始增加。9月份是各類房企各城市積極降價促銷階段,在一定程度上促使房價漲幅收窄。據統計,有12個城市采取不同程度的降價做法。

        在53個房價上漲城市中,南寧是9月份房價指數環比漲幅最大的城市。嚴躍進表示,這與南寧近期購房需求積極釋放,尤其是部分投資投機需求進入有關,預計房地產管控會有進一步升級的可能。從同比漲幅看,大理漲幅居首位,西安終結此前連續9個月漲幅排名第一的狀態,預計西安房價管控壓力將有所減少。

        房貸穩中微漲體現調控導向

        10月21日,全國銀行業同業拆借中心數據顯示,1年期LPR為4.2%,5年期以上LPR為4.85%,均與上次報價持平。上海易居房地產研究院發布的最新一期《中國LPR房貸利率報告》顯示,10月份,64個城市首套房貸款利率水平在最新公布的5年期以上LPR基礎上,平均加點78BP。具體來看,4個一線城市平均加點30bp,22個二線城市加點77bp,38個三四線城市加點84bp。一線城市加點較小,與上海市場加點為負有關;三四線城市加點較高,與當前三四線城市房價熱度略大于一二線城市有關,也體現了房貸政策收緊導向。

        報告顯示,64個城市中,南寧、洛陽等城市加點較高,與當前上述城市房價漲幅較高有關。國家統計局數據顯示,南寧和洛陽是70城中房價指數環比漲幅排名第一和第二的城市,其中南寧已連續兩個月排名第一。嚴躍進認為,上述城市房貸利率較高,體現了房貸市場因城施策、分類調控的導向。

        夏丹認為,LPR新政對房貸利率水平的直接影響不大。9月全國首套房和二套房平均貸款利率分別為5.51%和5.83%,基本保持與之前持平的水準,穩中微漲,各地區根據實際情況平穩過渡。此外,樓市調控不放松也表現為房企外部融資渠道依舊偏緊,9月份國內貸款同比增速下滑,房企境內債和信托發行金額同、環比均出現下降,預計四季度房企債券和信托融資規模可能繼續縮水。

        人才引進不等于放松調控

        今年來,頻繁發布的人才引進政策成為影響各區域房價的重要因素。近日,又有一城放松外地人才購房政策。三亞發布人才引進新政顯示,實際引進并在三亞工作但尚未落戶的各類人才(包括全日制大專及以上學歷人才), 實際引進并在三亞工作但尚未落戶的急需緊缺人才且其家庭成員均在海南無房的以及柔性引進的各類高層次人才且聘期在3年以上且已在海南服務1年以上的,本人可申請購買1套住房。而此前,非海南戶籍居民需要繳納2-5年不等的社保或納稅證明后才可買房。

        中原地產首席分析師張大偉表示,9月以來,已有超過30城發布了人才引入政策,2019年全國累計已有超過150城發布了人才政策,與2018年同期相比上升超過40%。市場總體平穩將是主流,但部分區域也有可能在年末出現波動。

        嚴躍進表示,目前上海臨港新片區、南京六合、天津濱海和寶坻、廊坊燕郊等都針對相關人才購房進行松綁。上述政策屬于人才引進政策,不是直接的限購政策松綁,但客觀上確實有松綁的效應。

        不過,也不必高估人才引進政策對于樓市的促進作用。嚴躍進認為,類似做法或許會成為后續各地在限購政策上微調的一種方向,針對特定人才進行微調的可能性較大,但不意味著房地產調控全面放松。

        9月份全國房地產調控政策發布依舊密集。中原地產研究中心統計數據顯示,9月全國房地產調控政策發布48次,前9個月合計發布415次。張大偉表示,房地產調控原則是亂必調,漲幅過高必然加碼,堅持“穩地價、穩房價、穩預期”要求。當前調控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市,房價下行苗頭已經出現,樓市已現平穩跡象。

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