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      樓市持續降溫后多項指標企穩反彈

      2019/10/21 17:50:22 | 作者:滕州房產網 | 來源:搜狐焦點 |

             國家統計局10月18日公布的最新數據顯示,在房地產多指標累計增速連續4個月下降后,9月的最新數據有所反彈。其中,開發投資增速保持平穩、房企購地指標降幅收窄、商品房銷售和房企到位資金指標增速反彈,不過,銷售面積指標仍連續9個月負增長。

        業內人士認為,雖然當前房地產市場總體上處于降溫階段,但是從商品房銷售、房企到位資金等數據看,其實并沒有繼續惡化。房企“以價換量”的銷售策略總體上帶來了銷售業績和資金狀況的改善。預計4季度,房企會采取更加積極主動的“以價換量”策略,房地產銷售將保持平穩,今年全年有望刷新2018年創造的15萬億銷售額的歷史紀錄。

        房地產開發投資增速維持低位

        從投資指標看,1—9月份,全國房地產開發投資98008億元,同比增長10.5%,增速與1—8月份持平;房屋新開工面積165707萬平方米,同比增長8.6%,增速回落0.3個百分點;房地產開發企業土地購置面積15454萬平方米,同比下降20.2%,降幅比1—8月份收窄5.4個百分點;土地成交價款8186億元,同比下降18.2%,降幅收窄3.8個百分點。在連續4個月增速回落并創年內新低后,9月份房地產開發投資累計增速與8月的低點持平,并沒有像之前預期的那樣繼續下降。同時,土地購置指標雖然繼續下降,但降幅有所收窄。

        嚴躍進認為,今年上半年土地數據相對低迷,但近期開始有所改善了。當然房企對于土地市場總體以保守為策略,除非是聯合拿地,否則購地不會太激進。但部分房企近期已經采取了逆周期拿地的策略,土地溢價率不高,有效地控制了購地的成本。

        張波認為,“金九不金”在投資側表現明顯,預計在慣性作用下,房企開發投資在4季度還將維持一定增速,但房企拿地會更為謹慎,土地市場將進一步降溫,4季度土地的流拍或將成為一種常態。

        商品房銷售指標連續3個月反彈

        從銷售指標看,1—9月份,商品房銷售面積119179萬平方米,同比下降0.1%,降幅比1—8月份收窄0.5個百分點;商品房銷售額111491億元,同比增長7.1%,增速加快0.4個百分點。

        這是商品房銷售指標連續第3個月反彈,但商品房銷售面積仍維持了9個月的負增長。從9月單月來看,銷售市場較活躍,同環比均有上漲。中原地產研究中心的統計數據顯示,9月,全國商品房銷售面積高達1.733億平方米,同比上漲了2.9%;銷售額高達1.6萬億元,同比上漲了9.4%。

        對于9月單月銷售反彈的原因,諸葛找房副總裁苑承建認為,是以價換量策略使得9月銷售數據有所好轉。從近幾個月的數據看,全國商品房銷售價格自7月達到高點后連續兩個月下降,簡單測算,9月全國商品房銷售價格環比8月下降0.48%,比7月下降3.01%;商品住宅銷售價格環比8月下降0.4%,比7月下降2.85%。

        在嚴躍進看來,1-9月份,商品房銷售面積同比跌幅為0.1%,說明了當前房屋交易市場雖然是降溫的,但絕對不悲觀。所謂的金九成色不足,更應該理解為樓盤供應增加導致具體樓盤的看盤詢價數量有所減少,但全國市場的數據表現還是不錯的。預計10月份受部分城市定向限購政策的影響,市場預期或有改善,也容易帶來一定的市場交易反彈。

        張大偉預計,2019年全年有望再次刷新2018年創造的15萬億銷售額的歷史紀錄。

        房企資金狀況有所緩解

        從房企資金情況看,1—9月份,房地產開發企業到位資金130571億元,同比增長7.1%,增速比1—8月份加快0.5個百分點。這是該指標連續4個月回落后首次出現反彈。

        其中,國內貸款19689億元,增長9.1%;利用外資104億元,增長1.4倍;自籌資金42024億元,增長3.5%;定金及預收款43877億元,增長9.0%;個人按揭貸款19900億元,增長13.6%。 “在連續幾個月出現資金惡化的情況下,房企9月份出現了資金面緩解,包括外資、購房按揭等數據增長較快。”中原地產首席分析師張大偉說,今年前三季度,人民幣貸款增加13.63萬億元,同比多增4867億元。分部門看,住戶部門貸款增加5.68萬億元,其中,短期貸款增加1.54萬億元,中長期貸款增加4.14萬億元,而2018年前3季度僅增加3.83億元。

        苑承建認為,銷售回款成為開發企業現金流改善的主要方式,1-9月,定金及預收款增長9%,個人按揭貸款增長13.6%,較1-8月均有明顯上漲,推動開發企業到位資金上漲7.1%,增速加快0.5個百分點。但他同時指出,國內貸款增速比上月下降0.7個百分點,自籌資金增速僅有3.5%,顯示出開發企業融資環境進一步收緊,資金壓力仍非常大。

        苑承建預計,4季度,開發企業會采取更加積極主動的“以價換量”策略,房地產銷售將保持平穩,全年銷售數據將與去年持平或小幅下降;融資環境收緊進一步影響開發企業的投資預期及投資能力,新開工面積或進一步下降,開發投資增速在當前水平略有下降。

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