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      房地產行業數據背離 企業要調整戰略戰術

      2019/10/19 18:03:24 | 作者:滕州房產網 | 來源:中國證券報 |

             年初以來,土地購置面積與新開工面積指標走勢出現嚴重背離。究其原因,主要有以下幾點:一是年初以來,土地合作開發和并購大幅增加,但由于二級市場土地交易信息并未完全納入統計體系,收并購土地不計入土地購置卻會產生新開工。二是新版《城市房地產管理法》將閑置土地處理上升至法律層面,各地加速閑置用地處理;土地增值稅法已公開征求意見,未來,通過囤地坐享增值收益將大打折扣,部分陳年囤地加速入市。三是市場預期發生轉變,開發企業追求高周轉;在地方政府配合下,“拿地即開工”已成為現實。

        數據走勢出現背離

        從房地產行業的正常邏輯看,土地購置面積增速與新開工面積增速之間存在高度正相關關系,當開發商對市場持樂觀預期時,土地購置面積增速增加,新開工面積增速同樣加快,反之亦然。因此,在正常情況下,二者之間是保持一致的,兩個指標的數字也會基本相同。

        然而,自2019年初以來,土地購置面積增速與新開工面積增速的走勢之間發生了顯著背離。今年前8個月,土地購置面積同比增速平均值為-30%,而房屋新開工面積同比增速平均值為10%(見圖),兩個數據相差40個百分點,出現了嚴重的背離現象。筆者認為,這在一定程度上反映出宏觀經濟政策、行業運行、企業經營模式的變化,值得深入研究。

        土地收購會形成新開工

        2018年股市大幅度下跌,導致很多民營控股類公司債務危機加劇,而債務危機的傳導必然影響到土地市場,很多公司為了償還債務,被迫處置土地資產。因此,2018年下半年以來,土地市場收購兼并項目顯著增多。進入今年5月份之后,房地產金融政策明顯收緊,部分房地產企業迫于資金困難,加速轉讓項目股權。截至今年三季度,泰禾集團已經處置了12個項目,回籠資金約84.45億元;新城控股共轉讓了21個項目;陽光100通過股權轉讓協議,回籠資金約60億元。百強房企尚且如此,部分中小房企更是頻繁通過甩賣項目求生。

        另外,在土地價格持續攀升的背景下,通過招拍掛在核心城市擴大土地儲備的難度加大,而并購成為增加土地儲備的有效方式。今年1月,融創以125.5億元的對價,收購了泛海控股旗下子公司100%的股權,獲得北京、上海兩大優質地塊項目100%權益;5月份開始,大部分城市的土地市場恢復至高位時,公司基本停止通過招拍掛獲取土地,并購所得土地占融創土儲的比例高達70%。

        土地收購兼并的信息不會反映在土地購置面積的統計中,但卻會形成新開工。從指標解釋可以看出:土地購置面積,包括房地產開發企業在報告期內,通過劃撥方式和招拍掛等出讓方式取得土地使用權的土地面積。其范圍并不涉及二級市場交易。

        雖然二級市場實際交易持續升溫,但二級市場土地交易信息并沒有完全納入統計體系,仍有待規范。與土地一級市場相比,二級市場長期處于自發分散狀態,發展相對滯后且不規范。為規范、推進二級市場發展。2017年2月,國土資源部印發《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案》,在34個市縣(區)開展為期兩年的試點,敦促各地搭建統一的二級市場交易平臺。今年7月19日,國務院辦公廳印發《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》,明確了土地的轉讓形式,將導致土地使用權轉移的行為都視為土地轉讓,實施統一監管。隨著制度建設加速推進,未來二級市場交易將更趨規范,并逐步納入統計體系。

        囤地行為將消失

        土地閑置管理已上升至法律層面。早在1999年,原國土部就出臺了《閑置土地處置辦法》,并于2012年進行修編,明確提出:土地閑置長達兩年的,地方政府可以無償收回使用權。由于該政策只是處置辦法,并未上升到法律層面,雖然有地方政府嘗試實施,但并未大面積推廣。

        2018年新版《城市房地產管理法》征求意見,第二十六條明確提出,超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。同年,地方政府紛紛出臺政策,加強閑置土地管理。2018年8月,安徽省政府辦公廳印發《清理處置批而未供和閑置土地專項行動方案》。同年9月,陜西、四川等地先后啟動批而未供土地和閑置土地清理處置攻堅行動。受此影響,部分開發企業陳年囤地被迫破土動工。

        土地增值稅立法,囤地收益將大打折扣。今年7月16日,財政部、國家稅務總局公開《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》,填補了以往征管漏洞,將“可清算”統一改為“應清算”,房企利用無息應交稅費的時間大幅縮短;明確土地增值稅實行四級超率累進稅率,囤地帶來的巨額收益將打折扣。該法規還未正式出臺,但政策調控方向明確,開發企業將仔細掂量囤地扣除稅收后的收益比率,囤地、炒地意愿將減弱,部分陳年囤地有望加速入市。

        “拿地即開工”成為現實

        本輪房地產上升周期已經持續了近4年,自2018年下半年之后,市場預期已經發生了變化,表現為新房去化周期變長。盡管有2019年初信貸寬松的刺激,房地產市場有過短暫的“小陽春”,但隨后的7月底高層明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,加上房地產金融政策明顯收緊,市場預期再次回落。

        一方面,在市場預期發生根本性轉變的背景下,加之整體信用環境偏緊,房企紛紛搶開工,推行“高周轉”模式。因為只有開工后才可申請開發貸,同時加快施工直至取得預售證,通過預售獲取銷售回款來應對資金壓力。另一方面,隨著預期發生改變,土地價格增值的空間已明顯縮小;隨著土地溢價率回落和流拍的增加,部分三四線城市甚至可能會出現土地價格下降,囤地已沒有意義。

        為進一步提高行政審批效能,進一步優化營商環境,部分地方政府也在簡化流程,助力開發企業實現高周轉。9月4日,南京市規劃和自然資源局發布《關于進一步優化新取得建設用地使用權范圍內臨時建筑審批工作的通知》。開發企業建設臨時售樓處等配套項目,取得臨時施工許可的過程,從幾個月到一年甚至更長壓縮至一天。按照《通知》,最快辦理當日就可開工,“拿地即開工”成為現實。

       房企要轉變思維模式

        土地購置面積與新開工兩個指標數據走勢出現背離,體現出房地產法治建設加速推進,對行業的規范治理顯著加強;反應出地產宏觀調控思路的轉變,對行業發展預期產生的重大影響。

        中央已經明確,將堅持“房住不炒”的定位不動搖,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

        對于企業而言,一方面,應密切關注房地產領域法律法規以及制度建設,并及時評估相關政策法規對行業發展、企業運營帶來的影響,以積極應對;另一方面,要順應大勢,轉變思維模式;調整戰略戰術,以應對新的趨勢和新的環境。

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